遂昌县三溪口区块城市更新

建设项目房屋征收与补偿安置方案的说明

遂昌县城市更新领导小组办公室

一、征收目的

根据我县中心城区总体规划，完善城市功能，改善居住环境，提高城市品位。

二、征收依据

遂昌县2017年国民经济和社会发展计划；遂昌县2017年土地和房屋征收计划。符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

三、征收范围

三溪口区块城市更新建设项目涉及征收房屋建筑面积约16万平方米，约1150户。

四、方案起草的主要依据

1.本补偿方案以国有土地上房屋征收条例为依据，结合我县2014年城市更新房屋征收政策，吸收了周边县市值得借鉴的做法，综合制订本次房屋征收补偿安置方案。征收区域内混杂居住的集体土地上房屋征收参照执行，主要理由：

（1）调查数据显示，征收国有土地上的房屋占比大于集体土地上的房屋。该区块集体土地上房屋18户占总户数的1.6%。

（2）根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，城市市区的土地属于全民所有土地即国家所有土地。

（3）中纪委（2011）8号文件规定：在土地管理法等法律修订之前，集体土地上房屋征收要参照国有土地上房屋征收与补偿条例的精神执行。

（4）我县2014年的城市更新房屋征收政策的延续。

2.征收补偿资金基本到位，贷款资金待银行授信。

3.根据风险评估分析，该区块房屋征收范围大，涉及户数多，征收过程中存在一定风险，通过化解能达到征收目的，但需建必要的应急处置预案。

4.房屋征收部门和实施单位已确定，遂昌县住房和城乡建设局为房屋征收部门，组织实施城市更新项目范围内的房屋征收与补偿安置以及负责监督管理工作。遂昌县国土资源局为集体土地上房屋征收的主管部门。遂昌县城市建设发展有限公司为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿安置的具体工作。

5.安置方式为货币补偿、产权调换二种，取消了农民迁建安置方式。提高了货币补偿奖励标准，增设了住宅房屋建筑层数奖励。产权调换安置地块已落实。

6.补偿安置原则是被征收人所得补偿和政府补贴奖励能购买至改善其居住条件的房屋。

五、方案起草的过程

今年6月至8月，对“三溪口区块”拟征收范围内的情况进行了调查摸底，分析和梳理相关问题，研究相关房屋征收法律、法规、政策，起草三溪口区块城市更新建设项目房屋征收与补偿安置方案，今年9月份多次讨论，研究、分析测算相关内容，修改完成讨论稿，9月30日至10月29日在中国遂昌网和公告专栏公开征求意见。在公开征求意见期间，共收到书面反馈意见共5份,来电反馈共11个,来人反馈共11批。书面反馈意见主要为以下内容：

1、要求增加征收范围3份，分别牡丹亭西路1弄10-17号8户、牡丹亭西路121-147-1号7户、东街3弄吕春和等8户。

2、要求不纳入征收范围的1份，东街1号楼徐国强等8户。

3、徐英浩等17户商业经营户要求给予经营户过渡经营期、因物品库存无法消化。

经过讨论，认为对第1条3份意见要求增加征收范围的本次不考虑，待下次征询意见同意率达到90%以上再另行启动。第2条不同意征收的意见，尊重民意，本次将不例入征收范围。第3条商户要求安排经营户过渡经营期本补偿方案的腾空期限中已充分考虑到此内容。其余意见和建议在征收补偿安置方案中已充分考虑到这些内容，因此维持原补偿方案。11月6日，县府办又召集相关部门进行协调，完善了征收补偿方案。

六、需要提交会议研究的主要内容

1.第八条 第（一）款第1点……国有出让土地上房屋按被征收国有出让土地上房屋的评估价值给予补偿。国有划拨土地上房屋按被征收国有出让土地上房屋评估价值的90%给予补偿；集体土地上房屋的补偿参照本次征收国有划拨土地上房屋的规定执行。

说明：国有划拨土地上房屋按被征收国有出让土地上房屋评估价值的90%给予补偿，是考虑划拨土地上房屋未交纳土地出让金，按实补交出让金约占房屋征收补偿金的10%以上（楼面价），为让利被征收人按10%计算。集体土地上房屋参照国有划拨土地上房屋的规定执行，是因为城区农户划拨土地与集体土地取得的成本基本相同。

2. 第八条 第（二）款，选择产权调换的被征收住宅房屋的价值按本次货币补偿标准执行。选择产权调换的被征收人先签订货币补偿安置协议进行结算，再签订产权调换房购买的补充协议。房屋征收部门提供不少于被征收房屋原建筑面积的产权调换房屋给被征收人购买，按同一征收时点的市场评估价结算，产权调换房屋超过被征收房屋建筑面积的部分，按产权调换房屋交付时市场评估价购买。

说明：本次产权调换改变了以往的做法，实行了全市场的模式进行购买房屋安置和货币结算。这是本次棚改贷款的需要和被征收房屋补偿标准统一的需要。

3.第九条第（二）款，产权调换。被征收商业用房的价值按本次货币补偿标准执行。选择产权调换的被征收人先签订货币补偿安置协议进行结算，再签订产权调换的补充协议。房屋征收部门提供不少于被征收房屋原建筑面积的产权调换房屋给被征收人购买，按同一征收时点的市场评估价结算，产权调换房屋超过被征收房屋建筑面积的部分（以一自然间为单位），按产权调换房屋交付时市场评估价购买

说明：商业用房产权调换办法与住宅基本一致，改变了以往的做法。

4. 第十条第（二）款，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以后，被征收人将底层临街房屋改为商业营业用房并连续使用至今的，凭营业执照、税务登记证、纳税发票，按被征收房屋原法定用途补偿安置后，按商业用房性质与原房屋性质的差价予以适当补偿；其补偿单价计算公式：[(商业用房评估价－住宅用房评估价)×（从合法经营起到征迁收公告发布之日止的年限÷1990年4月1日到征迁公告发布之日的年限时间）]。

说明：以往是以2010年10月1日为时间节点，时间节点之前的可按商业用房评估价的30%补贴，之后的就没有补贴。本次按经营的年限时间进行补贴。

5.第十五条，对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，按照相关法律、法规、政策规定执行。

说明：征收范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，待入户详查后进行分类，按相关法律、政策出台补充意见。

6. 第十七条 第（一）款选择货币补偿的给予奖励：被征收住宅房屋按不同土地性质房屋评估价值（不含附属物、装修等其它款项）的15%奖励；被征收商业用按评估价值（不含装修、附属物等其他款项）的6%奖励。

说明：本次政策导向为货币补偿市场安置为主，综合考虑物价上涨等原因，住宅房屋货币补偿奖励比以往提高4个百分点。商业用屋货币补偿奖励比以往提高3个百分点

7. 第十七条 第（四）款，征收住宅房屋的被征收人使用房票购买遂昌县中心城区规划区内的商品房给予奖励。

说明：房票奖励的操作办法已制定，只适用于征收住宅房

屋，征收其它房屋不适用。

8. 第十八条 第（一）款，征收住宅房屋的资金结算：房屋征收部门在被征收房屋签订补偿协议并房屋腾空之日起一个月内，与被征收人办理补偿款的结算手续，支付房票额度以外的补偿款，房票额度内的按操作办法结算。

说明：房票额度内的补偿资金暂不支付，购房后按规定进行结算支付。

9. 第十八条 第（二）款，征收商业房屋的资金结算：选择货币补偿的被征收人，房屋征收部门在被征收房屋签订补偿协议并房屋腾空之日起一个月内，与被征收人办理补偿款的结算手续并支付补偿款。选择产权调换的被征收人按货币补偿方式结算并支付补偿款。

说明：选择产权调换的被征收人的补偿款按货币补偿方式结算并支付，产权调换房屋地点和价格都按征收时点评估确定好，待产权调换房建成后被征收人再拿现金来购买。这样解决了各地块因建设时序不同而造成过度期长短不一的矛盾和超法定交付房屋期限的矛盾。

补充说明：因我县第一次取消县城建成区内农业户迁建安置方式，这将带来农业户房屋征收的难度，我们正在研究对农业户取消迁建安置给予适当补贴。

2017年11月7日